É imprescindível que a documentação esteja correta na hora da assinatura do contrato de compra e venda, isso agilizará os tramites administrativos e certamente evitará problemas futuros. Quem não tem a menor ideia sobre a documentação necessária para uma compra segura de imóvel, pode achar que é uma situação extremamente burocrática comprar e vender, seja ele um terreno, uma fazenda, um apartamento ou uma casa, pois, todos são denominados imóveis.
É muito importante saber quais são os documentos exigidos durante o procedimento de compra e/ou venda de um imóvel, isso, traz segurança e confiança para o comprador e ou vendedor. Diante disso, vou passar a vocês todos os documentos necessários para que se faça uma compra ou venda de imóvel com segurança, contudo os documentos que apresentarei neste artigo são os requisitados hoje, porém podem sofrer alterações.
Bom se você pretende vender um imóvel de forma segura e sem enrolação, você verá que, mesmo sendo burocrático, não é um bicho de sete cabeças. Você deve conhecer os três grupos de documentos para o processo de compra e venda: os documentos dos compradores; os documentos dos vendedores e se forem casados deverá ser solicitado os documentos do cônjuge; e os documentos do próprio imóvel objeto da compra ou da venda.
Inicialmente deve-se separar os documentos referentes ao estado civil dos envolvidos na compra e ou venda, é de suma importância informar que em nosso ordenamento jurídico temos seis tipos de estados civis e no momento da compra e ou da venda deverá ser comprovado qual estado civil do comprador e vendedor no momento do negócio jurídico.
Salienta-se que, para cada estado civil é necessário apresentar um documento, conforme abaixo:
Casado – deverá apresentar a certidão de casamento;
Solteiro – deverá apresentar a certidão de nascimento;
Desquitado ou divorciado – deverá apresentar a certidão de casamento com a averbação do divórcio na certidão de casamento;
União estável – deverá apresentar a escritura declaratória de união estável e caso tenha filhos a certidão de casamentos dos respectivos;
Viúvo – deverá apresentar a certidão de casamento juntamente com a certidão e óbito.
Agora vamos ver quais os documentos necessários para compra e venda de pessoas casadas e ou em união estável declarada. Nesta situação deverão apresentar os documentos tanto o homem como a mulher, isso vale para aqueles que vivem união homoafetiva, segue a lista dos documentos: Cópias da carteira de identidade, podendo ser a habilitação, a carteira de trabalho e neste caso deverá apresenta o CPF, carteiras profissionais de classe como CRC, OAB, CRM, etc., se casados, certidão de casamento, se em união estável escritura feita em cartório de declaração de união estável, comprovante de renda atualizado, caso o casamento tenha ocorrido após o ano de 1977 deverá ser apresentado uma cópia de pacto antinupcial, comprovante de residência, autorização de débito em conta corrente, mas somente quando a pessoa compradora optar por esta forma de pagamento, as certidões negativa, isso é uma segurança para que está comprando, então somente o vendedor deverá apresentar.
Estas certidões são da justiça federal, da justiça estadual para ações cíveis, as de interdições, tutela e curatela, as negativas de débitos fiscais, protesto de títulos. Estas certidões são para pessoas físicas que não possuam comércio, pois, caso contrário, além daquelas há a necessidade de requerer as certidões negativas de: quitação de tributos e contribuições federais (retirada no site do Ministério da Fazenda); quanto à dívida ativa da União (retirada no site do Ministério da Fazenda); CND/INSS, (retirada no site do Ministério da Fazenda).
Caso o comprador for utilizar recursos do FGTS deverá anexar, além dos já mencionados documentos, as seguintes cópias autenticadas das páginas da carteira de trabalho onde contam a identificação do trabalhador e o contrato de trabalho, extrato da conta vinculada dos últimos dois anos, autorização para movimentação da conta vinculada do FGTS, bem como, autorização permitindo a utilização do referido FGTS.
Caso a compra se dê pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) será exigido a declaração de que se trata da aquisição do primeiro imóvel residencial financiado.
Agora se você deseja proceder a venda de um imóvel deverá apresentar os seguintes documentos:
Cópia da identidade e CPF, e se for casado do cônjuge será obrigatório a apresentação dos documentos do cônjuge além da certidão de casamento, certidões negativas conforme acima mencionado, além de certidões de nada consta de protesto de títulos, isso para pessoas que não possuam participações em contratos sociais, ou seja, que não figurem como sócios de empresas.
Pois, caso seja empresário, deverá ainda apresentar as certidões negativas dos tributos federais, estaduais e municipais, além de todas as já citadas. Agora passamos aos documentos referentes ao imóvel objeto da alienação ou aquisição.
Cópia autenticada da escritura definitiva, ou seja, já registrada no registro de imóvel, a certidão atualizada de ônus reais, certidão negativa do IPTU, verificar se as contas de consumo, água, luz e gás estão em dia, habite-se em caso de imóvel novo, a CND/INSS – certidão negativa de débito do Instituto Nacional do Seguro Social, planta do imóvel, declaração de inexistência de débitos condominiais e declaração de saldo devedor se o imóvel for financiado por agente financeiro diverso.
Após a reunião de todos os documentos o próximo passo é elaborar o contrato de compra e venda, onde todas as condições devem ficar bem claras, que deverá ser registrada no Registro de Imóvel.
Caso a venda ou a compra seja financiada, o documento a ser registrado é a promessa de compra e venda.
Dr. Cristiano Lima – OAB/RJ 160.827
Advogado Especialista em Direito Civil, Direito Imobiliário, Direito do Trabalho e Previdenciário.
